◆相続登記

相続による不動産の名義変更手続き

不動産の名義を相続人に変更するためには、必要書類を揃え、法務局に相続登記を申請する必要があります。
不動産の名義変更に必要な費用は大きく分けて、司法書士に依頼する費用と登録免許税などの実費の2つが必要です。

不動産の名義変更の手続きの流れ

大まかに以下の手順で行います。

• １）ご相談、お問合せ
• ⇒
• ２）資料収集
• ⇒
• 3）書類作成、送付
• ⇒
• ４）登記申請

(1)～(4)の手続きの期間の目安として3～4週間程度です。

手続きの流れ

1. 登記に必要な書類の収集

戸籍や住民票を取り寄せ、誰が相続人になるのか等を確認します。
また、固定資産評価証明書を取得し、登記手続きに必要な税金の計算をいたします。

2. 申請書の作成

相続関係説明図、遺産分割協議書、委任状などの書類を作成し送付いたします。
各書類に署名・押印いただき、取得いただいた印鑑証明書とともに返送してください。

3. 登記の申請

書類のご返送後、不動産を管轄している法務局へ名義変更登記の申請をいたします。
当事務所ではインターネットによる法務局への申請が可能です。
目安として、登記申請から１～２週間ほどで登記が完了いたします。

4. 手続き完了

書名義変更後の新しい登記識別情報通知（権利証）と登記事項証明書（登記簿謄本）、登記完了証、その他関係書類一式をご郵送させていただき、手続きは完了となります。

5. 登記の費用について

登不動産の名義変更（登記申請）する際には、必ず登録免許税がかかり、法務局へ申請する際に納めます。
その際必要になる税金（登録免許税）は固定資産税評価証明に記載されている不動産の価格に1000分の4を乗じた価格となります。
また、司法書士などの専門家に登記の依頼をした場合には、必要書類の収集、登記申請書の作成、法務局への登記の申請まですべての手続きを司法書士が代理することになります。

◆遺産分割

遺産分割の方法

遺言書が無く相続人が複数いる場合は、相続人間で話し合うことになります。
このことを遺産分割協議といいます。
遺産分割は相続人同士の協議で行われるのがスタートであり理想です。そこで話がまとまれば、協議の結果を書面（遺産分割協議書）にしておくことです。
ただし、その場合でもいろいろな問題点を整理しておくことが必要です。
この時点で一度・司法書士に相談するのがベターといえます。
相続問題によって兄弟姉妹の仲が悪くなる、（遺産分割調停）裁判（審判）などといった、争続トラブルを起こさないためにも、最善の対応をしたいものです。
遺産分割には以下の４つの分割方法があります。

遺産分割調停と遺産分割協議書

遺産分割調停

遺産の分割割合が納得できない場合は、遺産分割調停を申し立てることができます。

遺産分割調停申立てを際には、共同相続人及び利害関係人並びに特別受益者が受けた遺贈又は贈与の有無及び特別受益者の受贈財産があるときは、その内容を示さなければなりません。

1. 調停が成立した場合

調停において当事者間に合意が成立し、調停調書にその旨の記載したときは、その記載は確定した審判と同一の効力を有します。

2. 調停不成立な場合

調停不成立な場合、自動的に審判手続きに移行し、全ての当事者に強制力のある審判がなされます。
特に、原則として参与員と呼ばれる専門家を立ち合わせ、又はその意見を聞くこととされているのが大きな特徴です。

遺産分割協議書

遺産分割協議書とは、相続人の意思の合致の証拠を書面にしたものです。
最大のメリットは相続トラブルを防止する点にあります。

また、不動産の所有権移転登記や銀行の預貯金の引き出しの際に、提出を求められることもあります。
相続を円滑に終わらすためにも、絶対に作成して欲しいと思います。

◆遺言の種類

遺言とは

遺言とは「死後の法律関係を定めるための最終意思の表示」のことをいいます。
相続争いを未然に防ぐためにも遺言書の作成をお勧めします。
特に以下に挙げる意思をお持ちの方は、遺言書を作成することをお勧めします。

1. 相続争いを防ぎたい方
2. 遺産の分割方法を決めておきたい方
3. 相続人以外の人にも財産を譲りたい方
4. 認知したい子がいる方
5. 妻に全財産を残したい方
6. 遺産を与えたくない人がいる方
7. 法定相続人が一人もいない方
8. 内縁の配偶者がいる方
9. 夫婦間に子供がいない方
10. 推定相続人の中に行方不明者がいる方
11. 推定相続人の中に未成年者がいる方
12. 家業を継ぐ子に事業用財産を相続させたい方
13. 先妻の子供がいて後妻がいる方
14. 別居中で事実上の離婚状態の方

遺言の種類

遺言書の種類は大別して3つあります。

1. 自筆証書遺言

自筆証書遺言は、最も簡単な遺言書の方式で、費用をかけずに作成することができます。
証人が不要なので、作成やその内容について秘密にすることができますが、内容が曖昧な場合や法律の定めに違反していたりした場合には遺言が無効になる場合があります。
また、遺言書の紛失や、発見者に遺言書の存在を隠されたりする可能性も十分あり得るためその確実性は低いといえます。
効力の発生には、家庭裁判所の検認が必要となります。

2. 公正証書

公正証書遺言とは公証人が遺言者から遺言の内容を聞き取って、公証人が作成する方式です。
遺言が無効になることや、偽造のおそれもなく、原本を公証人役場で保管するので紛失しても再発行してもらえます。
また、相続開始の際に家庭裁判所の検認も要りません。
但し、公証人役場の手数料と、作成の際の証人が必要になります。

3. 秘密証書遺言

ほとんど使われることはありません。
内容は秘密にできますが、公証人と証人の署名が必要となります。

◆遺言書の保管と執行

遺言書の保管が重要な理由

せっかく苦労して遺言書を作っても遺言書は作っただけでは効果を発揮しません。
亡くなられた後、親族がそれを開封し、初めてその内容を執行することになります。その過程で重要になってくるのが、「作った遺言書を、どのように保管するか」ということです。

いくら大切なものだからと言って、誰にも見つからない場所に保管しても、誰にも発見されず、作った意味すらなくなってしまうことがあります。

また、よく相続が一度完了した後に、遺言書が発見されることがあります。
その場合、 もう一度遺産分割をやり直すことになり、トラブルになることも少なくありません。

遺言書保管の方法

遺言書を保管する方法で重要なのは、以下の二つです。

・普段は家族の目が届かない場所に保管されていること
・遺産分割のときには、必ずチェックされること

当事務所では、遺言を作成させていただいた場合、責任を持って金庫に保管させていただくサービスを提供しております。

二通同じものを作っておいて、一通を預けていただくのも良いと思います。

いざ遺言を執行する際にも、作ってから保管をして、実行の手配を進めていくという意味で、お客様には二重の手間が発生しません。

遺言執行とは

遺言執行とは、遺言の内容を実現するための手続のことをいいます。

遺言を執行する権利を持つ人のことを遺言執行者といい、遺言書に書かれている内容を実現するために、相続財産の管理や遺言書の内容通りに遺産分割をするなどを行います。

では、遺言執行者には誰を選ぶかということになると思います。それを以下に説明していきます。

• 遺言執行者に誰を選ぶか

遺言をしようとする者は、遺言により遺言執行者を指定するか、第三者にその指定を委託します。
ただし、遺言事項でない事項について遺言執行者を指定したり、法律上の規定により遺言執行者になれない人を指定しても無効となります。
また自分たちで行うと、かなりの時間を費やすことが多いので、やはり司法書士や専門家に依頼することをお勧めします。

• 遺言執行者の資格

未成年者と破産者以外は、誰でも遺言執行者になれます。
特に資格などは必要ありませんが、専門的知識や経験が豊富な者を選任してもらったほうが安心です。

• 遺言執行者が必要となる場合

相続人の廃除及び廃除の取消しがある場合、子の認知が必要な場合は、共に遺言執行者が必ず必要となります。
法定相続人だけでは、公正な遺言執行が期待できないとみなされ、中立な立場の遺言執行者が必要となります。
紛争可能性が予見される場合は、司法書士か弁護士の職業遺言執行者が良いでしょう。

• 遺言執行者に対する報酬

遺言執行者への費用は、相続財産から控除できます。

◆信託(民事信託、家族のための信託)

信託（民事信託）とは

信託とは、財産を保有されている方（委託者）が契約（信託契約）によって信頼できる第三者（受託者）に対して、その財産を移転し、受託者は契約で定められた一定の目的に従って、その財産より生じる利益を受ける人（受益者）のために当該財産を管理、運用、処分することを言います。

委託者から受託者へ財産を移転することになりますので、委託者が判断能力を喪失してしまった場合でも受託者において財産管理ができ、その意味で後見と同じような機能を持たせることができます。

そのうえで、信託する財産を限定したり、信託の目的を細かく定めることで、後見に比べてより柔軟な管理が可能になります。

また、委託者が亡くなった後も信託を継続することも可能で、その場合に相続とは無関係に受益者を誰にするか事前に決めておけるので、その意味で遺言の代替としても利用できます。

なお、不動産を信託する場合は、委託者、受託者、受益者、信託目的等を登記することになります。

死因贈与のメリット・デメリット

◆贈与の各制度

贈与の各制度

安心な生前贈与生前贈与とは、被相続人が死亡する前に、自分の財産を人に分け与える行為であり、計画的に資産を譲渡することで、将来負担すべき相続税を抑えることができます。

しかしながら、贈与税は相続税よりも税率が高いため注意が必要です。
きちんと生前贈与における税法上の特例制度を活用し、相続紛争ならぬ争族紛争を防ぎましょう。それでは、生前贈与を行う上でおさえておきたい制度をご紹介致します。
詳しくはこちら

◆夫婦間贈与

夫婦間贈与

• 20年以上の婚姻期間があること
• 同じ配偶者からの贈与で過去に特例を受けていないこと
• 財産が居住用不動産、またそれを取得するための金銭であること
• 贈与された翌年の3月15日までに、上記の居住用不動産に居住し、その後も居住する見込みがあること
• 贈与税の申告をすること

親族間贈与

親族間で贈与する場合は、そのときの評価額になっています。一般的に土地は「路線価方式」、建物は「固定資産税評価額」が相続税の評価額となります。

ただし、相続時精算課税制度により非課税になる場合があるのでそちらを参照してください。また、親族間での金銭の貸し借りは多く行われていると思いますが、この貸し借りが客観的に証明できない場合は、借金ではなく実質的な贈与とみなされて贈与税が課されてしまうこともあるので注意が必要です。

贈与とみられないためのポイントは「借用書」を交わし、「返済能力を超えない返済計画」をたてて、「実際に返済が実行されているか（預貯金を通して確認できる）どうか」が重要です。

また、親族から著しく低い価額で土地建物などを買う場合、親族から著しく低い価額で財産を譲り受けると、財産の時価と支払った対価の差額に相当する額は贈与とみなされます。

よく「親から土地を買うのだけど、いくらで購入すれば贈与とみなされないか？」という質問がありますが、著しく低い価額の明確な判断基準はありません。ですので、世間相場より安くすればするほど贈与とみなされる可能性が高くなってくるといえます。無利息での貸し借りは利息に相当する額が贈与されたものとみなされる場合があります。

実際にそのようなことをお考えの場合は事前に当事務所ご相談ください。

※個別具体的な贈与税のご相談は、税理士の専門となりますので、税理士をご紹介する形となります。

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